Покупка участка для строительства

Что нужно знать при покупке участка для строительства

Земля в Испании считается таким же объектом купли-продажи, как и готовая постройка, ввиду этого её покупка практически не отличается от процесса покупки готовой недвижимости, но вместе с тем при выборе земельного участка в Испании необходимо учитывать далеко не только его цену и расположение.

• Виды участков

Городские земли (Suelo Urbano) – на таких участках, как правило, есть все необходимые коммуникации: вода, электричество, канализация и т.д. Почти всегда на этой категории земель можно вести строительство жилых зданий, но в любом случае разрешение необходимо проверять в муниципалитете, так как в зависимости от расположения участка даже на городской земле может быть запрет или ограничение на постройку.

Урбанизируемые земли (Suelo Urbanizable) – такой участок можно перевести в разряд городской земли при наличии генерального плана (Plan Parcial) и согласованного проекта (Proyecto de Urbanizaciòn). Строительство можно будет начинать только после перевода в категорию городских земель и получения всех необходимых разрешений.

Сельскохозяйственные земли (Suelo Rùstico) – строительство жилья на такой земле запрещено, а перевести её в категорию городской нельзя, поэтому не стоит верить продавцам, обещающим изменение статуса такой земли после её покупки.

Некоторые участки могут быть отнесены к исторически или археологически ценным землям, в этом случае постройка на них также запрещена.

• Долги, штрафы, обязательства

Важно проверить отсутствие долговых обязательств (к примеру, ипотеки), числящихся за земельным участком, так как при продаже они переходят к новому владельцу.

Необходимо убедиться в том, что по участку были выплачены все муниципальные налоги, а сам участок зарегистрирован и имеет кадастровый номер. Так же, как и в случае с недвижимостью, эту информацию можно получить в Реестре собственности.

• Ограничения, нормы и разрешение на строительство

Почти на каждом участке устанавливается предельный объем застройки. Как правило, под застройку разрешено использовать не больше четверти участка, но точные правила зависят от муниципалитета. Также бывает ограничение по высоте постройки, так что проверять надо оба этих параметра.

Большое значение имеет тип разрешенных строений. Так, к примеру, на земле, предназначенной под постройку развлекательного комплекса, жилой дом построить нельзя.

Если участок находится на границе с дорогой или лесной зоной, необходимо проверить информацию об ограничениях или возможном отчуждении в случае их расширения.

На испанских землях запрещена срубка деревьев, даже если эта земля уже принадлежит Вам. Вырубка или перенос деревьев согласовывается в экологической службе муниципалитета, и часто бывает так, что их можно только пересадить. Срубка деревьев без предварительного разрешения грозит огромным штрафом.

Если Вы не начнете стройку на участке в течение года после его покупки, итоговая стоимость участка увеличится, по меньшей мере, на 8%: необходимо будет заплатить дополнительный земельный налог в 7% и 1% налога за юридический акт.

• Процесс строительства

Необходимо сразу проверять наличие на участке всех нужных коммуникаций. Если каких-то коммуникаций не будет, прокладывать их придется за свой счет, что может обойтись в очень крупную сумму и сделать приобретение такого участка невыгодным.

Для постройки дома в Испании необходимы архитектурный проект и смета строительных работ. При этом проект должен быть составлен лицензированным испанским архитектором, проект другого архитектора может использоваться только как основная концепция.

На основе проекта в архитектурной службе необходимо получить лицензию на строительство (licencia de obra mayor). Для получения лицензии необходимо будет уплатить сбор в размере 2.5% и налог в размере 2.5% от сметной стоимости. Без этой лицензии строительство в Испании запрещено.

Строители и подрядчики, выполняющие работы, должны быть в обязательном порядке лицензированными и иметь страховку, иначе Вы можете не только понести дополнительные убытки в случае наступления страховых рисков, но и в некоторых случаях получить полный запрет на строительные работы.

По возможности, следует избегать изменений в утвержденном проекте, так как в случае серьезных изменений, к примеру, превышения установленной площади или высоты, могут возникнуть трудности с получением лицензии на проживание по завершению строительства.

• Заключение

Планируя покупку земли для дальнейшего строительства на ней, Вы можете обратиться за подробной консультацией в компанию UnistroyMarbella S.L. и получить профессиональную поддержку на всех этапах: от выбора участка до получения лицензии на проживание. Мы оказываем полный комплекс услуг планирования и ведения инвестиционных проектов в строительстве.

Автор: Олег Бурхан