Строительство собственного дома в Испании. Часть 2

Строительство дома в Испании

После покупки земельного участка и подписания Escritura de compraventa у нотариуса, Вы можете приступить к проектированию, а после получения разрешения, к строительству собственного дома.

Если Вы проверяли ранее техническую документацию на Ваш участок в муниципалитете, то Вы должны были увидеть какие могут возникнуть ограничения, связанные со строительными нормами и правилами. Данный этап очень важен и будет определять весь облик вашего будущего дома. Любые предписания очень важны и без опытного специалиста будет сложно во всем разобраться.

Ограничения при строительстве в Испании

Это касается не только прямых ограничений типа – нужно ли оставить расстояние в три метра между своей границей и построенным зданием, может ли стена находиться ближе, чем один метр от дороги, действительно ли два этажа — это максимум того, что можно построить, и, если участок находится на территории зарегистрированной урбанизации, требует ли сообщество владельцев недвижимости, чтобы Вы передали им план строительства на одобрение? Опытный специалист поможет не только разобраться в том, что можно и чего нельзя делать, но и найдет правильное конструктивное решение, красиво сформирует пространство и посоветует, как реализовать то, что было задумано Вами при покупке участка.

Проверка строительных норм и правил кажется простой процедурой, но на практике это зачастую сложнее. У многих муниципалитетов есть старые строительные нормы и правила наряду с новыми, подписанными и одобренными муниципалитетом, но еще не ратифицированными региональными властями, которые должны дать заключительное одобрение.

Это означает, что даже официальные permisos de obra, или строительные лицензии, иногда предоставляют на основе сомнительной законности.

Архитектор в Испании

Важным этапом является создание концепции будущего дома и неправильно недооценивать силу идеи, ведь именно эскизная часть определит облик и концепцию Вашего дома.  Возможно, что у Вас есть свои идеи или эскизы Дома Вашей Мечты, но Вы нуждаетесь в ком-то, кто может превратить их в реальные проекты для реализации. Чтобы получить разрешение на строительство, в любом случае Вам нужен будет весь объем проектной документации, выполненный проектным бюро.

Лучший способ найти хорошего архитектора – посоветоваться со своими знакомыми и друзьями, уже имевшими опыт строительства в Испании.

Сборы на технические разделы проектирования при этом являются стандартными и установлены Colegio de Arquitectos. Они составляют приблизительно 6% от предполагаемой стоимости строительства.

К этому Вы должны добавить еще 1,5% для aparejador (прораба). Таким образом, проект и контроль за строительством обойдутся Вам приблизительно в 7,5% от предполагаемой стоимости строительства.

Одобрение проекта Коллегией Архитекторов необходимо для получения разрешения на строительство.

Качество строительства (Memoria de calidades)

Memoria de calidades – это спецификация всех элементов строящегося здания. Этот документ содержит такие пункты, как размеры труб, состав бетона, тип используемых материалов и т.д., и т.п.

Будет лучше если Вы сами примете участие в ее составлении. В этом случае Вы сможете указать в ней желаемые марки электрооборудования, цвет стен или плитки на кухне, марку сантехнического оборудования и другие свои пожелания. Это именно тот момент, когда Вам нужно подумать о всех деталях, чтобы в дальнейшем чувствовать себя комфортно в новом доме.

Здесь очень важно все хорошо продумать, потому что memoria de calidades – это тот документ, который Вы дадите застройщику, чтобы узнать стоимость всех строительных работ. Он установит цену с учетом материалов, заявленных в memoria de calidades, и любые изменения, которые Вы сможете сделать позже, будут стоить Вам дополнительных расходов. Эти дополнения и изменения в итоге могут составить внушительную сумму, поэтому memoria de calidades — очень важный документ.

Если застройщик не в состоянии выполнить все условия, оговоренные в спецификации, он считается ответственным за это.

Наблюдение за процессом строительства обычно ведет не архитектор, а прораб, или aparejador, профессиональный инженер-строитель, который следит за тем, чтобы здание было построено в соответствии с согласованным проектом и спецификацией. Именно он подписывает документы, удостоверяющие, что дом построен должным образом, которые потребуются Вам в дальнейшем для получения разрешения на заселение дома и подключение электричества.

Наконец, подготовительный процесс закончен, и Вы готовы приступить к поиску строительной компании. Разумно получить несколько предложений, однако самая низкая цена не всегда самая лучшая, а самая высокая не всегда гарантирует высокое качество выполненных работ. Снова пользуйтесь рекомендациями своих друзей и знакомых.

Ваш контракт со строителем должен устанавливать итоговую цену, а также оговаривать, включены ли в цену аттестация участка, подготовка и заключительная уборка, указывать способ оплаты и конкретную дату завершения строительства, включая пункт о штрафных санкциях за задержку. Отдайте этот договор на изучение своему адвокату.

График платежей

Сроки оплаты не являются стандартными, но в большинстве случаев график платежей может быть таким:

1. Депозит 20% при подписании контракта.
2. Еще 20%, когда построены стены и крыша. В этот момент в Испании принято устраивать вечеринку bandera, когда на крышу устанавливают флаг, и владелец приглашает рабочих и друзей на фиесту на участке.
3. Следующие 20% оплачиваются, когда дверь и оконные рамы уже установлены, и внутренняя часть более или менее завершена.
4. Еще 20%, когда дом покрашен и готов к заселению, с подключенной канализационной системой и электричеством.
5. Оплата 10% — закончены все внешние работы, указанные в договоре, такие как внутренние дворики, ограждение, бассейн.
6. Оставшиеся 10% должны быть переведены в течение шести месяцев, чтобы скрытые дефекты успели проявиться, если, например, пойдет дождь.

Строительный закон LOE

Строительное законодательство Испании делает застройщиков юридически ответственными в течение 10 лет за любые убытки, возникающие из-за дефектов фундамента, несущих стен, и других элементов конструкции. Строитель ответственен в течение трех лет за убытки, возникшие из-за дефектов строительных материалов, и в течение одного года за состояние отделочных материалов. Этот Закон называется LOE, Ley de Ordenacion de Edificacion.

Закон требует, чтобы подрядчик или застройщик приобрели страховой полис, который покрывает убытки от возможных дефектов в течение 10 лет после завершения строительства. Вы должны увидеть документы о наличии такого полиса. Отсутствие такого полиса может быть причиной того, что Ваш дом не будет официально зарегистрирован. Причем, если Ваш подрядчик не приобрел его, то вся ответственность за это ляжет на Вас как на разработчика.

Declaracion de la Obra Nueva

Прежде чем Вы сможете зарегистрировать свой новый дом в целях налогообложения, Вы должны подать Declaracion de la Obra Nueva, декларацию о новом построенном сооружении, чтобы в Регистре появилась запись о новом здании. До этого момента все Ваши бумаги упоминают только участок земли, но не дом, который Вы только что построили.

За декларирование нового сооружения необходимо будет заплатить 0,5% от заявленной стоимости строительства. Если Налоговая служба не будет согласна с размером указанной Вами стоимости, то она может ее увеличить.

Ваш адвокат или консультант по недвижимости помогут Вам зарегистрировать Ваш новый дом. Если Вы не зарегистрируете его (dar de alta), то Вас могут оштрафовать, поэтому позаботиться об этом нужно как можно быстрее.

При этом Вам понадобится Certificado Final de Obra, выданный архитектором, Licencia de Obra, разрешение на строительство, выданное муниципалитетом, Licencia de Primera Ocupacion, разрешение на вселение от муниципалитета, а также страховой полис застройщика на 10 лет.

Только после завершения этой процедуры Вы будете являться абсолютно законным и зарегистрированным владельцем Дома своей мечты, и, как владелец недвижимости, сможете честно платить испанский налог на имущество.

Если у Вас возникли дополнительные вопросы, то мы рекомендуем Вам приобрести книгу нашего старинного друга и гениального писателя – David Searl “You and the Law in Spain”, с использованием материалов которой была написана эта статья. Дэвид Сирл уже более 30 лет живет в Испании, а его книга периодически переиздается им с учетом поправок на действующее испанское законодательство. По мнению The Times этот бестселлер — «…Библия для иностранцев в Испании». Наша компания уже издавала эту книгу на русском языке в 2009 году, но с той поры в налогообложении и тарифах многое изменилось, поэтому лучше воспользоваться актуальным изданием на английском языке.

Группа компаний COSTASOL предоставляет полный перечень указанных выше услуг, включая проектирование, разработку технической документации, производство строительных и отделочных работ, технический контроль за строительными работами и полное юридическое сопровождение строительства.

По всем вопросам наши специалисты могут проконсультировать Вас по телефону: +34 639 500 976 или email: sales@costasol.eu